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  在商品房的交易中,要注意其中的买卖合同是否有效。因为很有可能会因为违反了一些法律上规定的事项,而导致这个商品房的买卖没有效力。同时,也可以根据商品房买卖的法定解除权去解除买卖合同。那么,接下来由彩神APP小编为大家带有关于商品房买卖法定解除权是什么的知识吧,以供大家参考!

  一、商品房买卖法定解除权是什么

  1、合同无效情形下的退房。

  合同无效有很多原因,在此不能一一细数,只能择实践中之大端进行分析。

  首先,违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正,则合同确定、自始、当然无效。此情形下,可以要求退房。具体来说,根据相关法律规定,实践中,如果开发商在预售房产时,未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证),且在购房者提起诉讼之日也未取得该证,则合同无效,可以退房。不过有一点要说明,很多咨询者说“五证”不全、合同无效。这种说法是错误的。司法实践中,在2003年6月1前这种说法可以成立。但现在不能以“五证”来评判合同的效力。

  其次,商品房买卖合同没有备案合同是否无效,能否退房?不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段,目的是为国家宏观调空提供数据基础,法律规定不是作为效力依据。购房者不能以此为由要求退房。

  再次,土地不合法,可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律,房地产开发只能在二级土地市场进行操作,所用于开发的土地,必须是国有土地,在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能,而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此,购房者可退房。

  又次,开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指:A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是,并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然,考察实践中的做法,这种情况很少发生。因为,一般来讲,开发商不会也没有这个能力“不押”,否则,其资金是无法保障的。第二,抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式,只要按照法律规则办理就是合法的;第三,现有的商品房买卖合同(四川版)也已经明确把抵押情况列明在合同中,只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。所以去年有位咨询者就咨询说开发商卖给他的房子是已经抵押了的,是不合法的,要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”,因为,抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定,并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此,如果仅以此做退房理由的话,其主张难于得到支持。关于B点其实也是一房数卖的变种。不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外,由于拆迁房的特种债权性质,法律上也把这种情况作为法定退房理由。

  最后,购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。关于这一点,可能是所谓“金融危机”后最为集中的一个问题,很多购房者都试图以此为由要求降价或退房。但是,这种要求在法律上是站不住脚的,是不合理的要求。因为从法律上来讲,降价属于合同价格条款的变更,退房属于整个合同的解除,而合同变更须得双方达成一致,合同解除(法定解除除外)也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则,不能变更或解除,在司法实践中要得到支持相当困难。

  2、根本违约情形下的退房。

  根本违约是违约行为中最为严重的形态,它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益,这种情况下,合同已经没有意义,法律允许解除。对此,我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况,最高法院对根本违约作出了细化规定,凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指:A、先卖后押。即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;B、一房数卖。即商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下,剥夺了购房者的合同期待权,购房者可以要求退房。当然,此两种情形的适用是有严格条件限制的,必须以“商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如,在先卖后押的情形下,如果出卖人涤除了抵押权,则不会导致购房者“不能取得房屋”,在这种情况下,就不能主张退房,除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下,如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者“不能取得房屋”,因此,也不能主张退房,除非开发商与后手办理了产权登记,后手已确定地取得了房屋产权。

  3、面积误差情形下的退房。

  关于面积误差的情形和合理误差值,不管是法律还是合同的示范文本,均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即:超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则,合同文本中有详细的规定,购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意,在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下,解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值,购房者均可要求退房。

  4、质量缺陷情形下的退房。

  此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题,导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面,如果连工程质量都出了问题,那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题,这些问题属于质量瑕疵,不属于质量缺陷,购房者不能以这些理由要求退房,但可以要求开发商维修,费用由开发商承担。

  5、规划设计变更情形下的退房。

  实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的,根据合同的约定,这种情况下,开发商要书面通知购房者,征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知,则购房者可以要求退房。

  6、延期交房情形下的退房。

  开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险,所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制,以保护购房者的权益。归结起来,逾期交房的条件主要是期限问题,而期限问题一般由合同约定,实践中比较常见的是两个点:60日和90日。一般逾了这个期限,购房者即可要求退房。

  7、逾期付款情形下的退房。

  这种情形下的解除权一般是保留给开发商。主要指购房这未在合同约定期限内付款,开发商可以解除合同,将房屋另行出卖,以保护开发商的利益。

  8、办证迟延(不能)情形下的退房。

  办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益,故法律规定,在这种情形下,购房者可选择退房。办证迟延的情形,一般根据合同约定的办证最后期限届满之日起一年后,仍然不能办证的,购房者可选择退房。办证不能的原因相当复杂,有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等,但不管是由于哪一方面出了问题,购房者是确定地不能取得产权,那么购房者无法实现自己的合同目的,也不能拥有房屋的所有权,所以,这种情况下,购房者最好选择退房。

  9、按揭办理不能情形下的退房。

  这种情形下,又分两种情况。

  A、当事人一方的原因导致。或者开发商,或者购房者。这种情况下,对方当事人可以请求解除合同。即,开发商的原因导致,购房者可以解除;购房者的原因导致,开发商可以解除。此为一方解除权。

  B、不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是购房者的原因,则开发商和购房者任何一方均可解除。此为双方解除权。

商品房买卖法定解除权是什么

  二、商品房买卖合同的内容规定

  通常情况下,商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。

  1、当事人

  商品房的出卖人一般是房地产开发企业,应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织,同样予以注明。如为自然人,则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

  2、商品房基本状况

  首先要注明出卖人出售房屋的法律依据,包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房,还应明确其预售许可证号。

  其次,要注明商品房的基本情况,包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。其他装修、装饰等可由当事人自由约定。

  3、价款及支付方式

  商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价,不论商品房实际面积与约定是否存在误差,均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价,可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。

  商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式:

  第一,以所购商品房抵押贷款的方式付款,也称按揭付款;

  第二,一次性付款;

  第三,分期付款。按揭付款方式,应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式,向哪家银行申请贷款,如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式,则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

  4、商品房交付使用方式及条件

  合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付,买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。

  合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定,主要为商品房应具备必要的验收文件,如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。

  5、公共配套设施设备条款

  由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善,因此合同对该部份应当予以明确约定。

  6、面积差异的处理

  当事人可对房屋面积的差异作出约定,当事人没有约定的,依照最高人民法院的司法解释确定。

  7、产权登记的约定

  由于我国不动产物权的变动以登记为要件,因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续,合同对此应作明确约定。

  8、违约责任

  出卖人的主要义务是提供合格的商品房,其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房,承担的违约责任方式主要为实际履行、赔偿损失、修理或更换、解除合同。买受人的主要义务为付款并接受商品房,承担违约责任的方式是实际履行合同、赔偿相应损失和解除合同。

  三、商品房买卖合同登记需哪些材料

  商品房买卖合同登记的申报材料有商品房买卖合同登记申请表、双方签订的重庆市商品房买卖合同、预售商品房分层分户平面图、银行进帐凭证、开发企业法定代表人授权委托书及代理人身份证明、预购人是法人或其他组织应提交法人登记证书或者授权登记文件及代理人的授权委托书和身份证明、预购人是个人的提交身份证明、所购房屋是现房的须提交《房地产权证》、预购人是境外机构组织人员的提交经重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室审核同意的《审查意见通知书》原件。收费标准:住宅:转让手续费3元/平方米;非住宅:转让手续费按成交价的2%计费。(转让双方各承担50%)办理时限为10个工作日。

  以上就是彩神APP小编为大家带来的有关商品房买卖法定解除权是什么的相关知识,从上文可知,上述王文忠介绍的商品房买卖合同的法定解除情形有九种,我们可以熟悉,这样能很好地保护自己的权益,希望能给大家带来帮助。如果大家还有其他的法律问题,欢迎咨询彩神APP的律师! 

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